清代北京的住房制度及房屋买卖 ——从房契看北京人生活水平的变迁之一

2007-02-19 16:19:44 作者：仲伟民 来源：法律史学术网 浏览次数：0 网友评论 0 条

 提要 满族人入关后，至少有 40 万满族人居住在北京，他们需要大量的房屋。为了满足八旗官兵较高的住房要求，清初统治者采取了强制圈占民房的暴力手段，规定原居住内城的汉族官员、商贩、平民，全部搬到内城外居住，形成了所谓“满汉分城”的局面。清朝统治者在北京实行的住房制度双重管理模式在清初可能起到了拱卫皇室、防范汉人的作用，但从社会经济发展的长远角度来看，它是很难长期实施的。自康熙年间起，房屋买卖明显增多，包括汉人与汉人之间的房屋买卖，汉人与旗人之间的房屋买卖，旗人与旗人之间的房屋买卖。这表明清初规定的内城房屋国有已逐渐转变为私有，政府对内城房屋的干预越来越少了，房屋买卖走向了市场化的轨道。反映在生活水平方面，清初旗人在北京的生活水平显然是大大提高了，而原来北京的汉人的生活乃至生存都受到了严重影响。随着时间的推移，只有王室贵族家庭能保持较为长久的富贵，一般旗人则开始两极分化，其中大部分旗人趋于贫穷化。相比较而言，在清初被无端掠夺的绝大多数汉人，在经过了痛哭的挣扎和社会经济的恢复后，生活逐渐安定下来，其中部分汉人还逐渐移居城内，并在城内建立产业，生活水平有了显著提高。满族大举入关并取得政权后，旗人大多居住在北京城及其周围，生活方式亦随之改变，即由原来的游牧生活变成了定居生活。在清政府的铁血政策下，北京周围的大批农田变成了旗地，北京城内的大批民房变成了旗房。

    关于清代旗地的研究，因为史料较多，学术界也较为重视，因此产生了一批水平较高的研究成果。①关于北京城内房产的研究，则因为史料严重缺乏，成果相对较少，不过近年仍有一批重要的著作出版，②填补了这方面的研究空白。本文在已有的研究基础上，①左云鹏：《论清代旗地的形成、演变及性质》，《历史研究》1961 年第 5 期；杨学琛：《清代旗地的性质及其变化》，《历史研究》1963 年第 3 期；杨德泉：《试论清初旗地的形成及其性质》，《扬州师范学院学报》1964 年总第 19 期；王钟翰：《清代旗地性质初探》，《文史》第 6 期，中华书局，1979 年；李华：《清初圈地运动及旗地生产关系的变化》，《文史》第 8 期，中华书局，1980 年；刘小萌：《乾、嘉年间畿辅旗人的土地交易》，《清史研究》1992 年第 4 期；等。②关于北京房产交易最重要的研究成果是张小林的《清代北京城区房契研究》，中国社会科学出版社，2000 年。另有刘小萌《从房契文书看清代北京城中的旗民交产》，《历史档案》1996 年第 3 期；《清代北京旗人的房屋买卖》，《清史论丛》，辽宁古籍出版社，1996 年。王钟翰：《康雍乾三朝满汉文京旗房地契约四种》，

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    试图通过清代北京城的房屋买卖，探讨满族入关后北京人生活水平的变迁。一、 满族入关后北京城的人口规模及住房制度明成祖迁都北京后，北京的城区大为拓展，尤其是嘉靖展筑南城后，北京内外城共分 5 城 36 坊，又细分为 106 牌、720 铺，其中城市中 97 牌、670 铺。①不过，因为蒙古军队的骚扰，直到正统年间（1436-1449 年），北京城市人口仍以衙属、驻军及其家属为主。土木之变后，这种情况开始逐渐改变，至弘治年间（1488-1505 年），北京城“生齿日繁，物货益满，坊市人迹，殆无所融”，②商业都会开始形成，前三门外更是繁华。随着社会的稳定和城区的扩展，北京城市人口也开始大幅度增长。至嘉靖年间，北京人口已逾百万③，无论从什么标准来衡量，在前近代社会中，明代的北京城绝对是一个超级大都市。然而，到明代后期尤其是崇祯年间，中国人口经历了一个锐减的过程，首都北京自然也不例外。造成人口锐减的原因是灾荒、战乱和鼠疫大流行，尤其是开始于崇祯十四年（1641年）的鼠疫，造成北京人口的大批死亡。史载崇祯十六年二月，北京城中“大疫，人鬼错杂”，④“京师瘟疫大作，死亡枕藉，十室九空，甚至户丁尽绝，无人收敛者”。⑤至夏天和秋天，情况更甚，“人偶生一大肉隆起，数刻立死，谓之疙瘩瘟。都人患此者十四五。至春间又有呕血病，亦半日死，或一家数人并死”⑥据相关记载估计，在这次鼠疫大流中被感染瘟疫而死亡的北京人数可能接近或超过半数，⑦即死亡 50-60 万人以上，北京俨然已成为一座“死城”。次年，李自成攻入北京城，更是雪上加霜。在这种情况下，满族人入关了。多灾多难的北京城在刚经历了惨剧的天灾人祸后，又将经历一场巨大的灾难。作为军政合一、兵民合一的社会组织，八旗是满族生产和作战的基本单位，在入关及统一全国的过程中，发挥了巨大的作用。满族统治者在征服北京后，令八旗官兵及其家属也一起到了北京，其目的有二，一是保护皇室，因为八旗被视为立国的根本；二是显示皇恩的优遇，皇帝与八旗臣民共享天下。八旗入关之初共有兵丁约 16.5 万人，如果丁口比例为 1:3.5,那么入关之初八旗兵丁及其家眷约有 58 万人；除出师中原及驻防各地的旗兵眷口之外，顺治初年北京内城八旗载叶显恩主编《清代区域社会经济研究》下册，中华书局，1992 年。赵津著《中国城市房地产史论》（南开大学出版社，1994 年）主要研究中国近代房地产的发展，没有涉及近代以前的北京房地产业。①张爵：《京师五城坊巷胡同集》，北京古籍出版社，1982 年。②吴宽：《瓠翁家藏集》卷 45《太子少保左都御史闵公七十寿诗序》。③韩光辉估计明代人口最高值在正统年间，为 96 万余人，见所著《北京历史人口地理》，北京大学出版社，1996 年，第 109-110 页；曹树基估计明代人口最高值在嘉靖年间，为 120 万人，见所著《中国人口史》第四卷《明时期》，复旦大学出版社，2000 年，第 287 页。④抱阳生：《甲申朝事小记》卷 6。⑤台湾《历史语言研究所现存清代内阁大库原藏明清档案》B383A1-162。⑥刘尚友：《定思小计》。⑦曹树基前引书，第 433 页。

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    兵丁约 8 万，计其家眷则至少有 40 万人。①这样，清初北京的总人口与明末大体相当或略低。 然而，由于连续战乱，清初北京城内的房屋建筑破败不堪，加之八旗官兵又有较高的住房要求，因此房屋严重不敷使用。为了满族八旗官兵的住房需要，清初统治者采取了强制圈占民房的暴力手段，规定原居住内城的汉族官员、商贩、平民，除投充旗下者外，全部搬到内城外居住，“其原房或拆去另盖，或买卖取偿，各从其便”，“限以来年终搬尽”。②采取如此蛮横手段驱逐城内的居民，在世界征服史恐怕都是少见的。经过大概五六年的时间，内城汉族官民几乎全部迁至城外，内城成为旗人的天下，形成了所谓“满汉分城”的局面。清初北京城内被圈占的房屋到底有多少，因史料缺乏，无从详细统计。但从顺治年间八旗兵丁数计算，至少要有 16 万间房屋才敷分配，因为根据最低配额，每个兵丁及其家属至少两间。因此，被侵占的汉官民房屋要远远大于 16 万间的数目。 清朝统治者制定了相应的住房制度。明朝功臣贵戚的深宅大院当然要由觉罗家族及其王公大臣们享用，旗下官员则按品级分配。《大清会典释例·八旗都统·田宅》规定：“一品官给房二十间，二品官给房十五间，三品官给房十二间，四品官给房十间，五品官给房七间，六品、七品官给房四间，八品官给房三间，拨什库（领催）摆牙喇（护军）披甲给房二间。”随着迁入内城的旗人不断增多及社会安定后人口的自然增长，无房居住的旗人越来越多。如康熙三十四年（1695年），官府调查证实，内城无房旗人达 7000 人多人，为解燃眉之急，政府下令在“于城之外，按各旗方位，每旗各造屋二千间”，③这样共造房屋 16000 间。 实行“满汉分城”后，内外城的居民成分不同，房屋的性质也截然不同。旗人的房屋由国家统一调配，实行计划经济，无偿分配给八旗官兵，所有权当然属于国有，旗人只有居住权，规定不许买卖或典当。王府属于皇产，归内务附管理；八旗官员兵丁的房屋归左右两翼统领衙门管理。而对于外城汉民所拥有的房屋，则明确为私产，政府允许自由买卖。那么，我们怎样评价这种在住房制度上实行的以汉治汉、以旗治旗的双重管理模式？二、清前中期北京城区房屋的买卖清朝统治者在北京实行的住房制度双重管理模式在清初可能起到了拱卫皇室、防范汉人的作用，但从社会经济发展的长远角度来看，它是很难长期实施的。首先，几十万旗人的日常消费是最现实的问题。原来旗人只会狩猎和骑马打仗，现在从马背上下来，如何生存，完全靠政府的计划调拨能长期实行吗？显然不可能。其次，一个城市的社会生活有其自身的发展规律，它的生产、流通、消费不可能完全做到人为的计划和控制，尤其在交通条件相当落后的十六七世纪。再次，随着社会的安定和经济的发展，北京内城旗人人口迅猛增加，政府再也无力解决新增加人口的住房问题了。①参见尹钧科等著《古代北京城市管理》，同心出版社，2002 年，第 183 页；韩光辉前引书，第 123 页。②《八旗通志初集》卷 23《营建志》。③《八旗通志初集》卷 23《营建志》。

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    如前所述，清初实际居住在京城（包括城属，即近郊）的旗人约为 40 万。至顺治十四年，京师八旗人口增加到 51 万；康熙二十年（1681 年），54 万；康熙五十年（1711 年），68 万；乾隆四十六年（1781 年），70 万（以上皆含家内奴仆）。即使把家内奴仆排除在外，旗人人口也至少增加了 50%以上，解决如此庞大人口的住房问题，只靠政府计划显然是不可能的。加上汉人人口的增长及部分汉人的移居城内，原来的住房制度已经无法继续实施下去了（参见表 1）。表 1：清代北京城市户口规模及其演变顺治四年顺治十四年康熙二十年康熙五十年乾隆四十六年光绪八年宣统二年内城395000 411700 453300 566600 541100 479400 468970 外城144000 150460 187900 200100 235142 296711 316472 城属120000 121900 125700 152100 210736 309044 343366 合计659000 684000 766900 924800 986978 1085105 1128808 资料来源：候仁之主编《北京城市历史地理》，北京燕山出版社，2000 年，第 289 页。 清初，由于政府实施的住房分配制度较为严格，因此内城房屋买卖现象尚未出现。法律规定：“旗地旗房概不准民人典卖，如有设法借名私行典卖者，业主售主俱照违制律治罪，地亩房间价银一并撤追入官，失察该管官俱交部严加议处，至旗人典买有州县印契跟随之民地民房，或辗转典卖与民人，仍从其便。”①康熙四年（1665 年）题准：旗人居前三门（指崇文门、正阳门、宣武门）外者，俱令迁入内城；汉人投充旗下者，不在此例。②这就是说，当时内城房屋买卖是不允许的，尤其是不允许汉人买卖内城旗人住房；反之，旗人及“投充旗下者”则可以买卖外城汉人住房。既然外城民房可以买卖，因而不少旗人在外城买房居住，旗人与汉人之间的民房交易较为活跃。旗人的房屋本来是由政府分配的，因此产权归政府所有即国有，私人之间的房屋买卖原则上不允许。对于逐渐出现的贫富不均、房屋居住多少悬殊的现象，政府试图通过行政手段进行调剂。如康熙二十二年，“议政王、贝勒、大臣会议八旗贫丁周给房地”，康熙指示说：“朕轸念八旗贫丁，离本旗佐领地方远居城外，既难应差，又或有不肖之徒肆意为非，亦难稽查。八旗官员房屋田地虽皆系从前分占，亦有额外置买者，可令有房四五十间之人，量拨一间，与无房屋人居住。其正丁所分田地外，有其旗下庄头将洼下之地，已经开垦耕种者，着该部明白丈量，有多余者注册，仍暂留于原主。俟现在收存地亩拨给不敷之时，将此地补拨，如此庶有贫丁少有裨益。”③然而，现实与清初入关时的情形大为不同了，原来完①道光二十五年《大清律例》卷 9《户律田宅》。②光绪朝《大清会典事例》卷 1146，中华书局 1991 年影印本，第 404 页。③《康熙起居注》，康熙二十二年八月初七日丙午。

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    全靠行政和军事手段解决的变法行不通了。自康熙年间起（估计顺治年间已有，但没有材料证明），房屋买卖明显增多，包括汉人与汉人之间的房屋买卖，汉人与旗人之间的房屋买卖，旗人与旗人之间的房屋买卖。现存最早的清代房屋买卖契约文书出现于康熙十一年(1672 年)，旗人李氏购买外城张相等人房屋 32 间半，银 220 两，官颁契纸，红契，①官府承认旗人与汉人之间房屋买卖为合法，允许旗人移居外城。值得注意的是，这一时期购买外城民房的旗人多为汉姓。隶属旗籍的汉姓人，主要包括汉军、内务府和下五旗王公附属包衣及汉人投充者。他们其实本来就是汉人，内城既然无房可住，由他们首先买外城民房，是合情合理的。一因他们与外城居民交往不存在语言和习俗上障碍，亦熟悉定立房屋买卖契约的规范，交易起来驾轻就熟；二因他们移居外城后，自然可减轻内城旗人住房的压力，尽管清廷原先曾严令禁止内城汉军旗人等移居外城，此时政府亦网开一面，不再强制执行。如汉军八品官王天荣因在关厢居住，交兵部议处，康熙则说：“汉军人员住关厢者甚多，向以为禁，似乎不当。今皆令其内城居住，则汉军富者一人得住数家之房，将使满洲贫者不得住房。此事应着再议，尔等另拟票签来看。”②可见，连康熙也认为原来规定不许旗人外城居住的规定无法继续执行要进行改革了。虽然未见政府命令允许旗人可以移居外城的法律条文，但上述由政府颁发的房屋买卖中式文本，已证明了房屋买卖的合法性了。此后，此类房屋买卖契约越来越多。这应该是一个制度性的突破，为以后内城的房屋买卖打开了一个缺口。内城较早出现房屋买卖是在旗人与旗人之间，这也是合情合理的。清初政府对城内各色人等的居住有严格的规定，不仅不许越界居住，随意调换地方，而且其生死嫁娶皆须遵守八旗制度的严格管理。③因此，清初汉人在内城购买旗人的住房是完全不可能的，只是到了康熙后期，才偶尔出现了旗人向汉人典卖房产的现象。较早发现的旗人之间房屋买卖的契约文书在康熙三十二年，契文如下：[右翼]正黄旗纳哈岱牛录下拨什库常来将瓦房两间卖与一固山何易牛录下和博色[名下为业]，得银三十两巴雅拉讷新同保与子里卜非康熙三十二年三月初二日。同当时通行的契约相比，此契约显然过于简单，它既没有规定买卖所应承担的责任和义务，也没有房屋的确切地址、来源、房屋结构等。然而，其可贵之处是证明了至迟在康熙三十二年就出现了旗人之间的房屋买卖，而且得到了官方的许可。旗人在内城向汉人转让房屋最早是以典当的形式出现的。一份立于康熙四十①张小林前引书，第 111 页。下引房屋契约文书，凡不注明出处者，皆转引自张著，多为近代史所藏。(在清代，国家一般通过两种手段对土地与房产进行管理，一是官府向所有者签发房地产凭证，以证明财产的合法性；二是征收财产典卖税，不交或逃税者要受到处罚。官产如果转为私产，官府须发有执照，以兹证明。北京地区习称契约为“白契”，一式两份，买卖双方各执一份。契约上须写明买卖双方姓名、卖房原因、房地价格、坐落位置、数量与四至，双方权利与义务，最后是立约中保人的姓名以及当事人的画押。官府收税后在白契上加盖官印，粘上契尾，则称为“红契”。②《康熙起居注》，康熙二十年六月二十三日日甲辰。③《八旗通志》初集卷 23，436 页。

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    二年的买卖契约证明了这一点，立契人是正白旗人阿泰勒，典主是一张姓汉人，典期为三年。①此后，这种典当形式出现的房屋所有权的交换越来越频繁，典期也越来越长，最后终于出现了旗房的买卖。虽然这不是政府所愿意看到的，但是政府再也没有能力阻止了，只好承认其合法。到了雍正年间，旗房的买卖逐渐赠多，既有旗人与旗人之间的买卖，也旗人与汉人之间的买卖。雍正四年（1726 年）的一份契约是正红旗蒙古海潘儿将内城某处 12 间房卖与汉人张某名下，白契；雍正五年的一份契约是正黄旗成奇将坐落在北小街的瓦房 4 间卖与本旗猛名下，官颁契纸；雍正九年的一份契约是镶白旗雅尔泰以御河桥旁瓦房 7 间半押于萧某某名下，红契。至此，内城房屋交换的买卖与典押两种形式全出现了，旗人与旗人之间、旗人与汉人之间房屋买卖也出现了。这表明清初规定的内城房屋国有已逐渐转变为私有，政府对内城房屋的干预越来越少了，房屋买卖走向了市场化的轨道。这种现象与今天的现实多少有相似之处。另外，由于皇城开禁，百姓可以自由往来，又由于部分机构迁出皇城，故民宅日益增多，逐渐形成了日后以紫禁城为中心、全城遍布街巷胡同的格局。既然内城的房屋买卖已经成为现实，为避免纠纷和争讼，政府索性纳入正常的管理轨道。雍正元年（1723 年），清廷颁发八旗田宅税契令，从法律上承认旗人所拥有的房屋和土地为私有财产，承认旗人之间相互买卖典押房屋为合法，规定“查定例内，不许旗下人等与民间互相典卖房地者，盖为旗人恃房地为生，民间恃地亩纳粮，所以不许互相典卖……凡旗人典卖房地，令其左右两翼收税监督处，领取印契，该旗行文户部注册。凡实买实卖者，照民间例纳税，典者免之。至年满取赎时，将原印契送两翼监督验看销案，准其取赎。倘白契私相授受者，照例治罪，房地入官”。②政府依然禁止“旗民交产”，即不允许旗人把自己的房产卖给汉人。雍正十一年（1733 年），政府准许旗人购买官房，“现银认买官房，拆修听其自便”。③这意味着旗人私有财产权的扩大，是政府适应市场化的一项举措。到了乾隆年间，旗地旗房的买卖更加活跃，城内旗人典押买卖房屋的现象已司空见惯。不仅一般旗人典卖房屋，连贵为觉罗、宗室也有典卖房产的，还有人以房屋为抵押进行借贷。在这种情况下，绝对禁止汉人购买旗房，事实上已经很难做到，政府也难以完全控制。乾隆四十七年(1782 年)，政府颁布了一项变通措施，“民人置买旗房连走道院落，契载房屋一二间至五间，所占地基，不得过一亩。六间至十间，不得过二亩。十间以外，不得过三亩。五十间至一百间，不得过五亩。准其置买投税”。④这实际上是开了“期民交产”的先例。嘉庆、道光年间，京城旗房交易量日益增加，因为毕竟还有法规的限制，所以旗房交易大多是在私下进行的，透漏税现象十分严重。咸丰二年(1852 年)，政府终于解除了“旗人地亩不许民人典卖”的禁令，宣布准许“旗民交产”，规定“除奉天一省旗地盗典盗卖，仍照旧例查禁外，嗣后坐落顺天直隶等处旗地，无论老圈自置，亦无论京旗屯聚及何项民人，具准互相买卖，照例税契升科。其从前已卖之田，业主薯主，均免治罪”。⑤至此，京城民房旗房终于完全市场化了。①契约原文见张著，第 115 页。②《八旗通志初集》卷 70《艺文志一》。③《大清会典事例》卷 1120《八旗都统·田宅》。④《大清会典事例》卷 1120《八旗都统·田宅》。⑤光绪《会典事例》卷 160《官兵庄田》，《大清会典事例》卷 1119《八旗都统·田

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    三、 从房屋买卖看北京人生活水平的变迁旗人靠武力征服天下，又靠武力将北京内城汉人逐出城外，从原来动荡不定朝不保夕的游牧生活进入繁华的北京城，过上了衣食住行无忧的生活，对广大的旗民来说，这无疑是一场巨变。然而，对一个民族来说，完全改变过去的生活方式和生存环境，到底是福是祸，是很难简单下结论的。八旗本是满族生产和作战的基本单位，清初统治者将八旗人员及其组织原封不动地迁到北京城，是出于对汉人的防范和拱卫皇室的需要。根据祖训，八旗是立国之本，因而八旗绝大部分兵力都驻守在北京，国家以优厚的待遇“恩养”八旗。安置在内城的几十万旗人，其义务只是当兵做官，而勿需从事工农业生产和经商(清初国家实际上严禁旗人从事工商业)，国家负责所有八旗官兵的俸米、俸银、房屋、土地等等。清初，八旗官兵生活费用的开支占了政府总支出的一半，可见其用度之巨。同在关外时期的生活相比，清初旗人在北京的生活水平显然是大大提高了。相较之下，原来北京的汉人被无端剥夺了赖以栖身的房屋和其他财产，被驱逐到城外居住，造成无数人倾家荡产，生活乃至生存都受到了严重影响。这是典型的在强权支配下的财富的不公平再分配，甚至形成了“满汉分城”的制度，因此我们完全可以说，清初旗人生活水平的提高是建立在汉人生活水平下降的基础上，是强权和制度造成的不公平。但是，试想几十万人在北京城内不工、不商、不农，完全靠国家财政负担，能长期实行得下去吗？事实证明是行不通的，“满汉分城”的做法更是清初统治者的异想天开。正如上文所述，从清初开始，“满汉分城”的政策就受到了严重的挑战，而最后不得不彻底废除；旗人从马背上下来，在城里过上了安逸的生活，但随着时间的推移，只有王室贵族家庭能保持较为长久的富贵，一般旗人则开始两极分化，其中大部分旗人趋于贫穷化，乃至衣食无着，堕落为赤贫。有资料记载，部分旗人“无钱粮，又无产业，实无糊口之资”，①有的旗人则不得不移居城外。相比较而言，在清初被无端掠夺的绝大多数汉人，在经过了痛哭的挣扎和社会经济的恢复后，生活逐渐安定下来，其中部分汉人（原来的贵族和工商业主等）还逐渐移居城内，并在城内建立产业，生活水平有了显著提高。在清朝二百多年的历史中，旗人和汉人生活水平的这种变迁最初是由制度形成的，但是制度是人为设计的，只要这种制度违背了基本的人性和经济生活规律，违背了历史的实际，它必然要被历史无情的修正。北京内城一般旗人生活水平的下降在房屋买卖中一目了然。首先，房屋不敷分配。随着旗人人口增加迅速，如乾隆初年，“八旗之额兵，将及十万，复有成丁闲散数万，老稚者不在内”，②而政府可分配的房屋越来越少，加盖房屋根本追不上人口增长的速度，最后无房可分，于是政府不得不改为发放补贴的办法，但补贴也是越发越少。如康熙七年（1688 年），按每间 30 两发给官兵银两，令其自我解决住房问题，因要房人多和财政困难，次年便降为每间 20 两。其次，旗人移居城外者增多，其中很重要的一个原因是城内旗人买不起房屋，或为生活所宅》。①中国第一历史档案馆藏《内阁大库档》，转引自张著，第 125 页。②《清经世文编》卷 35《户政》。

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    迫卖掉城内住房而买城外较为便宜的房屋。再次，城内房屋买卖频繁，这是贫富分化加剧的结果。少数旗人依仗权势积累了大笔财富，从而购买田产，扩建豪宅；而绝大多数中下层旗人由于没有特权，也缺乏谋生的基本手段，因此只靠政府的补贴或仅能勉强维持生活，或坐吃山空，一旦家中有什么变故，只能变卖家产，落为赤贫。正规的房屋买卖契约中一般都说明了买房的原因，由此可看出出卖者的生活困境。卖房的原因大多是“因无银使用”、“因无钱使用”、“因为乏用”、“因手乏”等等，大同小异。仅有少数是写明“因使用不便”、“因生意不佳”等。除房屋的买卖外，还有典买和抵押的形式。典买主要是因为官府禁止内城房屋买卖，交易者者采取的一种变通的方式。清初典期一般较短，多为二三年，长者三五、十年，但后来典期越来越长，从二十年到到五十年，甚至长达一百年。乾隆十年（1745 年），御使赫泰曾就旗地的典买问题上奏说：“至于在旗地亩，向例不许卖与民间，俱有明禁，因旗人时有急需，称贷无门，不敢显然契卖，乃变名老典，其实与卖无二，至今而旗地之在民者，十之五六矣。”①赫泰讲的是旗地，旗房也是类似的情况。如乾隆三十四年，镶黄旗人德福“因手乏，将自典房一所”典于他人，“老典一百年，价银一百八十五两整”。②长达一百年的典期，甚至有的连典期都不写，实际是以典代卖，由此引起纠纷的非常多，以至于有的买主要求写上“永远为业”、“永不回赎”等字样。抵押则是指房屋所有者有急用度而手头周转不开，遂以房屋为抵押物进行借贷，即所谓“指房借贷”。③因为所借多为高利贷，本利累积，借贷者根本没有能力归还，期限一到，抵押物房屋自然转归债主所有，借贷者日益穷困，最后落得身无立锥之地。乾隆年间，镶蓝旗汉军陆世俊先后三次从高利贷者鲁某处举债，到期无法偿还，只好将自己的三间瓦房作抵押，契约中写明：“每月 15 日取房租，利息钱一千五百文。如一个月房租利息不到，鲁姓要房。”④可想而知，根本无力还贷的陆某只好眼巴巴的看着自己的房子被鲁某占有。清代中期尤其到了嘉庆以后，不仅一般旗人因生活所迫出现了买卖房产的行为，而且典卖的周期缩短，就连贵为觉罗、宗室的大家庭也常有典卖房屋的情况。这说明社会的动荡加剧，贫富分化悬殊，人们的生活更加不稳定。以上从清代北京城的房屋买卖现象中，简单论述了清前中期北京人生活水平的变迁。因为清代北京内城居住的多为旗人，汉人较少，只是到了康熙年间以后，城内的汉人才逐渐增多，而且流存至今的清人房产买卖契约亦多为旗人所立，所以，本文论述旗人生活水平变迁的文字较多。不过，笔者尽量参以相关材料，以图窥见清代北京人生活水平变迁的全貌，这是笔者今后要继续努力去做的。 ①《清经世文编》卷 35《户政》。②转引自张著，第 131 页。③《钦定总管内务府现行则例》卷 4《会计司》。④转引自刘著，第 267 页。