当代山东农村房屋买卖习惯法——以山东某村的房屋买卖调查为例说明

2008-04-28 20:12:23 作者：尚海涛 来源：山东农业大学学报 浏览次数：0 网友评论 0 条

摘要：在血缘和亲缘文化的背景下，当代山东农村房屋买卖习惯法呈现出其独有的特点。本文在具体分析山东某村的房屋买卖规则和买卖契约后，指出在众多因素的作用下农村房屋买卖习惯法正向国家法所要求的方向靠拢。

关键词：农村房屋买卖；习惯法；国家法

一、引论

本文所言“当代”是指自1978年改革开放至2004年共计27年的时间。与城市中房屋买卖严格按照国家法律规定办理相比照，农村中房屋买卖有自己独立的一套习惯法规则，正如苏力先生所言“中国最重要的、最成功的制度和法律变革在很大程度上是由中国人民，特别是农民兴起的”，“应该尊重人们的原创性”。[1]  （P28，P36）

本文中所分析的房屋买卖调查资料均来源于和家村。和家村位于淄博、济南和滨州三市的交界处，隶属于淄博市周村区，村旁有胶济铁路和309国道通过，交通便捷。全村共有975人，306户人家，全村大部分劳动力在镇办企业和附近的私营、个体企业中做工，另有一部分人经商或做各种小买卖，农业收入只是整个家庭收入的一部分。2004年全村的人均收入是3802元[1]。

“中国的乡民社会是地缘文化和血缘文化的结合体”，“在中国乡民社会，血缘和亲缘文化所反映的是村庄内部关系，而地缘文化则基本上所反映的是村庄外部的关系，通过血缘或亲缘文化关系，构织着中国乡民社会的内核；通过地缘文化关系延伸、拓展着中国乡民社会的范围。”[2](P50)受地缘文化的影响，农村中房屋买卖一般在村落内部进行即主要是在一个村内市场进行。由于是熟人社会彼此之间知根知底，因此买者不需要实际的踏勘，对于所选择的地方如何，宅院怎么样等事项心里是非常清楚的；同样卖者对于买者的支付能力和信用水平也是非常清楚的，而这就使房屋交易的成功有了坚实的基础。而亲缘文化对于农村房屋买卖的影响表现在，买房者所选择的房屋一般在自己的祖屋或父母居住宅院的附近。和家村自1978年——2004年总共建设新宅282处，经过如此大规模的房屋建设虽然打破了家族的群居分布，同一个大家族不再聚居在一块。但就全村整体的布局而言，按照姓氏居住的迹象仍然非常明显，和家村全村可以分为四个大的部分：西面和南面主要是“尚”姓的各个家族的聚居地；北面主要是“耿”姓的各个家族的聚居地；东面是一个相对独立的区域，又称为小和家村，主要是“张”姓和“卫”姓的居住地；中间是“王”姓和小部分“孙”姓的聚居地。虽然各个家族的成员混杂而居，但是各个姓氏的成员一般都选择在自己姓氏的聚居地建房。

二、农村房屋买卖的过程及特点

如若我们对由和家村得到的房屋买卖资料进行理论化整理后，可以把其分为以下几个步骤：

1、达成初步意向：农村中房屋买卖一般首先由买方提出。买方在购买之前需要考虑许多的因素：与这家的关系如何，这处宅院的风水如何，价格是否负担的起，宅院的面积是否合适，这处宅院周围的邻居是否好相处等等。在考虑这许多因素适合自己后就可以找一个中人到卖家打听情况。卖家也会考虑许多因素：两家彼此的关系如何，买方是否能够支付买房的费用，买方一家的品行如何等。

2、中人间的协商：通常在房屋买卖的过程中有两个中人，在买方找一个中人甲打听情况，双方达成初步意向后，卖家也需要找一个中人乙。买方的条件和卖家的要求由中人甲、乙各自传达，而且对于诸如房屋的价格，宅院内的树木、石头等物品如何处理，房屋的面积等涉及房屋买卖的具体事项一般均由中人间直接协商。

3、签订契约：在中人协商好，买卖双方对于条件都认可满意后就可以签订契约了。一般由买方、卖家、中人甲乙、代书人、见证人甲乙汇聚在买者家中，由代书人按照草拟的契约代写正式的契约文本，一般为一式三份。书写完后由中人甲、乙和见证人甲、乙核对契约文书，确定无误后交由买卖双方核对，在买卖双方确定无误后由买卖双方按手印以示确认，然后由见证人按手印以示证明，一般中人不会在契约文书中出现。契约文书由买卖双方人手一份，另一份交村委会保管，有时契约文书会书写五份，另两份交由两个见证人保管。

上述中农村房屋买卖的步骤，不只是一个签订契约的过程，也是一个通过民间仪式展现传统文化的过程。“仪式，通常被界定为象征性的、表演性的、有文化传统所规定的一整套行为方式。它可以是神圣的也可以是凡俗的活动，这类活动经常被功能性地解释为在特定群体或文化中沟通（人与神之间，人与人之间）、过渡（社会类别的、地域的、生命周期的）、强化秩序及整和社会的方式。”[3]（P1）

4、中人：“中人在整个社会经济生活中扮演的角色极其重要，而且习惯法上，他们的活动也已经充分的制度化，以至于我们无法想象一种没有中人的社会、经济秩序。”[4](P121) 农村中中人一般由同姓家族中的“能人”担任，而且需品行良好处事公平平等。中人应为买卖双方所共同接受，他们一般都是长久担当房屋买卖中人的角色，有丰富的房屋买卖经验，对于在买卖过程中可能出现的纠纷都清楚明白。

5、见证人：见证人有时又叫做中证人，一般由村里德高望重的长者担任，作为乡土社会中的“家族长权威”，他们对于不遵守契约的人具有强烈的威慑力，并且在村内有着较强的话语权。只是近年来，伴随着老一辈乡土权威的消亡，和对于乡土权威界定标准的改变，“强大的政治权威的威权，使得一些行使家族长权威的领域逐渐被政治权威所取代。”[5]（P248）使现今的见证人一般是由村委主任或村委书记担当，如此做也有两个重要的现实原因：一是为办理产权证和宅基地使用权证的方便，二是产生纠纷时对于法院证明力的考虑。

私人间房屋买卖的契约文书一般用毛笔书写于毛边纸上，格式是竖排自右向左而成。对于签字画押，在我们所收集的契约文书中有的契约是由买卖双方画十字，有的契约则是由他们按手印。房屋买卖的契约文书按照不同的标准可以有多种不同的分类，如按照契约的类型，有卖契、赠契、换契等，农村中纯粹的赠契很少，早期契约由于遵守“兄弟之间不言利”的习俗，多以赠契为名掩盖买卖契约之实；按照买卖双方的关系，可以分为兄弟间买卖房屋时所订立的契约文书和外人之间所订立的契约文书；按照时间段，可以划分为早期契约和近期契约，一般而言，早期契约的习俗性较强，一般是由村内受过私塾教育的长辈代笔，所以文言意味较浓；而近期的契约则变化了许多，人们更为注重的是把经济利益关系书写明白清楚，并且内容的书写受现代法律中所规定的合同书写内容和格式的影响较重。下面以两份契约为示例，使我们对于赠契与换契，兄弟之间的契约与外人间的契约，早期契约与近期契约有一个更为清晰的了解：

立赠契

奉祖母命、奉父母命，尚克和将现有南屋三间，南屋西头过道一间，其南屋门窗俱全，宅基地东至尚克章墙外，布尺半尺滴水檐为界，西至合伙巷，南至叔父修德南屋后边，东西取直布尺半尺滴水檐为界，北界合伙天井。四至说明因与胞弟同居一院，胞弟（房屋）修建不便，经全家同意，愿将宅基赠与胞弟克水，永远居住为业，胞弟克水蒙兄之情，将现金七百五十元赠与兄克河，以作互赠之情，空口无凭立赠契为证。（画十字）

见证人 修桃（印章）

克平（印章）

赠契人 尚克河（画十字）

尚克水(画十字)

公元一九八四年农历二月二十日立（画十字）

立换契

尚修宾总代表（尚修仁）愿将宅基地一处，西屋三间门窗俱全，南屋两间无顶无门窗，榄一处，西至修高，南至克湘，总面积是一百二十五点二九平方米，换尚克水宅基地一处，东西长十四米，南北长十点七一米，总面积一百四十九点九四平方米，西屋三间，门窗俱全，双方四至明白（双方以土地使用证为准），由于双方房屋不一样，修宾自愿贴补克水四百元整，以作补偿，经双方同意原宅基地内各自的石头、树木各自处理，双方同意，空口无凭，立换契为证。

中证人尚克平（印章）

尚修府（印章）

代书人尚克章（印章）

换契人尚修宾（按手印）

尚克水（按手印）

公元一九九五年农历正月十二日

三、农村房屋买卖习惯法与国家法的关系

“就社会与国家关系而言，习惯法具有一种看似矛盾的双重性。一方面，它是民间的自发秩序，是在‘国家’以外生长起来的制度。另一方面，它又以这样那样的方式与国家法发生联系，且广泛为官府认可和依赖，而在其规范直接为官府文告和判决吸纳的场合，习惯法与国家法之间的界线更编得模糊不清。”[6]（P27）

在调查中我们碰到这样一则案例：村中王家有兄弟两个，大哥王甲远在外省居住，家里的老宅一直空闲着，因此弟弟王乙便想把它买过来。但是由于王甲生病没有回家，因此就让王甲的妻弟尚丙（也是和家村人）作为代表人，按照上面所介绍的过程把老宅作价一千元卖给了王乙，并与王乙签订了房屋买卖契约，由村委主任和本家的一位长辈作为见证人。在订立契约后王甲曾回家几次，王乙几次把买房款一千元钱给王甲，王甲都以兄弟情谊为由予以拒绝了。后来由于修建的国道公路从村边通过，王甲的老宅需要拆迁，赔付补偿金两万元，此时发生了纠纷：王甲、王乙均主张对老宅的所有权。按照村里的习俗，既然已经订立了房屋买卖契约无疑房屋应该属于王乙，但是在二人诉讼到法院后，王甲否认订立契约是自己的意思，称房屋只是借用并非出卖，自己没有在契约上签字，况且自己没有接受王乙的一千元买房款这表示自己不接受所订立的契约，虽然有两位见证人的证词但是法院最后还是支持了王甲的诉讼请求，判定王甲胜诉。这一事件在村内引起了轩然大波，村民们虽然表示了对王甲的愤慨和对王乙的同情，但是面对法院的判决也无可奈何。这一事件的影响虽然不会使私人间房屋买卖契约的终结，但是肯定会使契约文书的内容有一个大的改观，同时也使人们对于国家制定法有了更进一步的认识，促使私人性的民间契约向国家制定法的方向靠拢。

参考文献：

[1]苏力.法治及其本土资源[M].北京：中国政法大学出版社，1996.

[2]谢晖.当代中国的乡民社会、乡规民约及其遭遇[J].东岳论丛，2004，（4）.

[3] 郭于华.导论：仪式——社会生活及其变迁的文化人类学视角[A].郭于华主编.仪式与社会变迁. [C]北京：社会科学文献出版社，2000.

[5] 王月峰. 民间社会权威演变初论[A].谢晖，陈金钊主编.民间法（第二卷）[C].济南：山东人民出版社，2003.

[4][6]梁治平.清代习惯法：社会与国家[M].北京：中国政法大学出版社，1996.